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通过市场化家装实现“老房子”变“好房子”的自主更新 ——以被窝整装北京海淀白石桥样板房为案例

创建时间:2025-09-23

落实“好房子”政策要两条腿走路,坚持新建与改造并重。新建住房项目对标“好房子”建设规范执行,“老房子”也要探索多路径改善居住品质,避免新老交替带来二手房市场情绪不稳、压力增大。当前,除了少量老旧小区整体纳入城市更新范围,更多老旧住宅不宜大拆大改,应借助市场化手段实现自主更新,完成向“好房子”靠近和转变。在“好房子”政策导向和“以旧换新”补贴赋能下,以贝壳整装为首的家装企业正在成为“老房焕新”的重要力量。
贝壳整装业务是贝壳集团“一体三翼”战略下的重要板块之一,既有深耕北京的被窝整装,又有辐射全国的圣都整装。2025年,贝壳整装启动“全案整装服务商”战略,秉持“好产品、好服务、好科技”理念,基于北京海淀区老旧小区真实户型与需求,推出3套样板房,并构建出一套完整的产品化交付体系。该体系从真实户型与需求调研出发,通过大师设计及模块化产品解构,推出可复制的“产品化”装修方案,并依托数字智能科技实现从设计至交付的全流程标准化、规模化。未来一年内,贝壳整装将会在全国重点城市新开整装精品馆100借助该模式及“以旧换新”政策红利,可充分调动市场主体能动性,推动大批老旧住宅实现自主更新,更好满足人民群众对美好居住的需求!
一、基于真户型、真需求的改造样板
北京白石桥商圈被窝整装三套样板房的户型选择依托真实数据与需求调研。借助楼盘字典大数据,以老旧小区集中的海淀区白石桥商圈为试点,聚焦交易活跃的小区与户型,最终选定皂君东里、知春里、太阳园三个小区的典型户型作为样板对象。通过入户访谈,深入了解不同住户的生活需求与空间现状,以真实信息牵引设计方案。以下以皂君东里样板房为例,介绍被窝整装如何通过产品化模式实现老房改造。
小区
建成年代
原始户型
建筑面积
使用面积
住户主要需求
皂君东里
1988-2002
2室1厅
58平米
47平米
极小户型满足三代同堂
知春里
1989-2019
3室1厅
73平米
60平米
学习成长空间兼顾极致收纳
太阳园
2000-2013
3室1厅
122平米
107平米
改善型住房的空间美学
(一)老旧户型现装及居民需求
海淀区皂君东里小区始建于1988年,周边交通覆盖地铁4号线、13号线及十余条公交线路,临近农科院附小分校。因交通便利且配备优质教育资源,成为白石桥商圈交易最活跃的小区之一。被窝整装样板房选取该小区58平米的两居室,原始格局为典型的“八零筑二”户型。这是北京八十年代建成房屋最常见的户型之一,在北京东城、西城、朝阳、海淀等核心地区大规模存在。
房屋内所有居室呈一字并列,两间居室分设两头,厨卫居中且通常为暗室,采光差、通风不畅,且房屋墙体一般不可改动、结构难调。同时还需直面“小户型、多人口”的空间困境,套内仅40余平方米的逼仄空间里,连基础的洗衣机、冰箱都无处安放。而居住在这里的是一对刚刚生育的年轻夫妻,为了照顾孩子,工作日还有老人入住。一家三代4口人同住在不足50平米的老房内,对空间提出了极致要求:有至少两间卧室、三张床;餐厅、厨房、卫生间空间要满足多人共用需求,且有良好通风采光;从双人模式变成三代人生活,收纳空间更要成倍增加;家庭重心围绕孩子成长,选材和工艺的健康、安全为必要需求,同时还要为儿童成长后的空间留出变量。
(二)大师设计赋能空间蜕变
在亚太建筑师岳蒙团队的“百变魔方”理念指导下,从空间重组、收纳升级、动线优化等多方面入手,将专业设计能力应用于解决“老房子”的真实问题,让58㎡的极小户型转化为可容纳三代人舒适生活的多功能空间。
入户玄关:四合一收纳兼顾实用与整洁
入户6.3平米的空间融合了玄关柜、冰箱柜、洗衣机柜与800库收纳区,解决了家庭杂物的储物需求。进深只有20厘米的玄关柜也可放包、换鞋、挂衣服,45°翻斗鞋柜可容纳12双鞋,较传统设计更节省过道空间。占地1平米的800库收纳区不仅有三面柜体实现超强收纳,中间区域还可可安放行李箱、婴儿车、瑜伽球等大件物品,关上柜门整洁如新。
儿童卧室:注重使用安全与成长可变性
进门右侧为儿童卧室,采用榻榻米与通高书柜组合,既提供独立睡眠区域,也实现了玩具、书籍与衣物的系统收纳。同时,衣柜无拉手、书桌倒圆角、柜体与墙面固定等细节,以及低蓝光、防眩光、无频闪的灯光产品的选择,都尽显对儿童使用安全和健康的考虑。多功能沙发床满足长辈日间休憩与夜间住宿需求;当儿童成长不再需要老人日夜看顾,沙发床也可成为小朋友玩耍、会客的空间。
卫生间:干湿分离实现多人共用
将马桶区与洗漱、淋浴区分离,避免空间冲突,实现多人共用。采用推拉折叠门,极限提升空间利用率,不挡马桶,不占过道空间,且无地轨方便打扫。选用置物花洒、平角龙头等高品质洁具,强调耐用性和易清洁,即使在极小空间内也做到功能够用、尺度适宜。
餐厅厨房:开放空间重构动线
打破封闭的厨房布局,采用开放式设计连接餐客厅,视觉上扩大空间感。配备大风量顶侧双吸油烟机,有效控制开放式厨房可能产生的油烟与噪音。增加中岛台,合理规划“洗-切-炒-备”黄金动线。顶天立地的餐边柜与岛台相连,集成电器塔、杯架、抽屉、轨道插座等功能模块,满足小家电存放、零食药品收纳、咖啡角打造、扫地机器人归位等多元需求,兼顾美观与实用。
主卧:软隔断划分格局,引入自然采光
主卧打破原始格局分区,将阳台纳入生活区域,在阳台侧边墙定制衣橱,保留通透采光的同时增加收纳。将无法拆除的阳台墙垛平面延申,改造为桌面,满足日常化妆、办公等需求。采用地台设计取代传统床体,增强空间通透性与视觉宽敞感。餐客厅与主卧之间采用玻璃隔断,引入自然光线的同时遮挡入户视线,保障隐私。
灯光、健康及智能产品:基于健康、智能需求自由选配
通过不同灯具产品搭配和参数控制,实现不同房间、不同时段、不同需求下差异化照明效果,带来实现舒适、智慧、健康的光;考虑呼吸、用水、环境健康,自由选配新风、四水、中央空调等产品;智能系统也可分为基础智能与满配智能。
(三)创新的产品化模式
为了既保留设计大师的专业巧思和审美高度,又要确保装修方案可复制、可落地,贝壳整装将设计大师的创意分解为可组合的产品模块,包括9套家装风格皮肤、7大产品系统、112个定制模块,打造了风格可复制、“所见即所得”、并具备持续迭代能力的“产品”。
具体而言,贝壳整装用13个主材品类29种商品定义一套家装风格皮肤,每套样板房设计至少3套皮肤满足消费者不同风格偏好,覆盖了市面上的主流设计风格。全面涵盖硬装、定制家具、厨房设备、门类等空间全类别,细致到过门石、美缝剂等细节,消费者无需再为琐碎选材费心。
另外,贝壳整装将家装产品拆解为七大系统:硬装、收纳、家居、健康、门窗、智慧与照明系统。消费者无需奔波选材,既可“一键打包”,也可自由增减。其中硬装、软装、收纳系统均经历了大师设计、厂家深化、客户共建,保障美观、实用性不翻车;健康、门窗、智慧、照明4大系统产品由专业买手严选,可满足消费者对智能科技、绿色健康的更高需求。其中,收纳系统针对厨房、玄关、餐厅、卧室等不同空间收纳需求,研发了112种定制收纳模块。可通过自由拆解和拼接,如拼积木一般实现不同户型、大小面积的灵活落地。
二、基于交付、服务、科技的保障机制
贝壳整装基于客户需求,融合大师设计,推出可模块化组合的全案整装产品方案,推动传统家装行业从分散式采购的“攒机模式”向“整机模式”转型。这种全案整装服务的落地升级,必须建立完整的交付体系、搭配兜底服务承诺、依靠数智化科技能力,提供全链条、全方位机制保障。
(一)标准化、可落地的“好交付”
贝壳整装构建的一套完整的标准化交付体系,从主辅材、软装、家电选品采购到施工工艺,实现全链条标准化,确保“好设计”可落地。
采购方面,贝壳整装引入招标集采模式,汇聚“好商”。基于国家标准和行业标准,制定了更为严格的招标要求从注册资金、年销售规模、家装合作经验等多个维度设立品牌准入标准。同时,建立了一套详细的技术标准体系,优选“好品”对每一品类实施多维度性能筛选。以瓷砖为例,涵盖硬度、厚度、防滑性、耐磨性、环保性等近20项严格指标构建严谨的工厂自检、双重权威认证、不定期抽检三重品质检验体系,确保产品性能达标、环保健康有保障贝壳整装以集采竞价模式,形成合理“好价”。基于公平的集采标准,形成充分竞争氛围,挤出主辅材销售的虚高空间,让利于消费者。
工艺方面,贝壳整装将交付质量拆解为工艺、验收、行为的标准化,在拆除、放线、水电、泥、木、油、安装的作业过程中,不断沉淀分析工艺标准、验收要求、工具效率交付时效,提炼打磨工艺质量标准和服务者作业标准流程,形成了管理手册《精工工艺宝典》。通过项目经理自检”“交付管家巡检”“第三方专业团队飞检”等多种验收行动反复督查整改,不断缩小实操与标准之间的差异。同时,通过数字化的操作系统,贝壳整装可以记录工人标准化动作及工地问题数据,对高发问题开展专项培训、优化机智减少发生概率。
贝壳整装相信有尊严的服务者才能提供有品质的服务,家装项目经理及工人需要保公平、促竟优的良性循环。贝壳整装为家装服务者提供多样的培训学习机会同时,通过管理手段促进服务者职业化正循环,明确订单分配规则、竟优规则、派单公示与监察,资源高效匹配,让优秀的工人工长得到更多资源和收入。以工期、质量、服务为评价标准对工人进行激励,让好的服务者获得更高的回报。
(二)真承诺、真兜底的“好服务”
贝壳整装旗下两大品牌均将服务承诺写入合同,真承诺、真履约、真公开,提供“更安心”的服务保障。除此之外,贝壳整装陆续在全国范围内推行“资金存管”服务,构建了由银行、装企、消费者三方共同参与、权责明晰、风险共担的闭环管理体系。联合银行将装修款项冻结在客户本人银行账户,在水电验收、基装验收、竣工验收等关键节点,将“选择权交给消费者”,客户满意再解冻放款转入企业账户。目前,资金存管服务已在北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、杭州、西安等全国20余个核心城市成功落地,累计服务家庭数量突破1.5万户“资金存管”服务也是对国家“预付费资金监管”“鼓励建立第三方资金存管、担保等保障机制”等政策导向的坚定回应。
同时,“资金存管”服务更是倒逼施工交付品质提升的“引擎”和建立项市场信任的“基础设施”。由于款项支付与工程节点严格挂钩,这就迫使贝壳整装必须在内部管理上实现极致精细化。项目经理必须更科学地规划工期、更严格地管控质量、更主动地与客户沟通;供应链必须确保主辅材按时、按质、按量送达工地;工人工艺必须标准化,确保一次验收合格率。任何内部的低效、延误或质量缺陷,都将立即转化为现金流压力。通过主动推行“资金存管”,贝壳整装确保“信任”源于机制而非口头承诺,让企业压力转换为提供“好服务”的动力。
(三)数字化、智能化的“好科技”
壳整装在家装领域应用智能建造关键技术,每年投入4亿元用于技术研发,打造家装智能建造核心数字平台Home SaaS和多个家装智能科技成果,作用于家装全流程提质增效。2025年,贝壳整装“智能化居住家装服务成功入选北京市智能建造领军企业名单,作为唯一入选该名单的家装企业,领头推动家装行业全流程数智化。
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贝壳整装通过大师设计与模块化产品组合灵活解决老旧住宅布局、收纳、采光等问题;通过标准化交付、品质兜底服务与科技多重保障,消除装修不透明、施工质量差、售后没保障等问题,实现真正的“所见即所得,所选即所享”,助力老旧住宅更新改造
未来,贝壳整装将在“好房子”政策指导下,持续坚持以客户为中心,全面落实“好产品”“好服务”“好科技”发展战略,积极推动住宅装修品质升级,为实现人民群众对美好居住生活的向往而不懈努力!